목차
건축물대장 발급 기본 절차
건축물대장 온라인 발급 단계
오프라인 발급 방법과 필요 서류
위반건축물 확인을 위한 대장 활용
위반건축물 판단 기준과 확인 포인트
발급 비용과 처리 기간
주의사항과 자주 발생하는 오류
실제 사례와 대처 팁
건축물대장 발급 기본 절차
집이나 건물의 법적 상태를 확인하려면 건축물대장이 필수입니다.
이 대장은 총괄표제부, 일반건축물, 다가구, 표제부, 전유부 5종과 건축물현황도를 포함해 건물의 구조, 용도, 면적 등을 상세히 기록합니다.
위반건축물을 확인하려면 대장을 통해 허가 여부와 법규 준수 사항을 검토하세요.
발급은 온라인과 오프라인으로 나뉘며, 온라인은 시간과 장소 제약 없이 가능합니다.
먼저 온라인 발급부터 시작하세요.
건축행정시스템 세움터(www.eum.go.kr)에 접속해 본인인증 후 주소와 건물번호를 입력하면 됩니다.
발급 대상은 건축물대장 5종과 현황도이며, 누구나 열람·발급할 수 있습니다.
토지이용규제정보서비스(www.ulife.go.kr)에서도 유사한 확인이 가능하지만, 세움터가 가장 정확합니다.
2. 주소 입력(예: 서울특별시 강남구 역삼동 123-45).
3. 본인인증(공인인증서 또는 간편인증).
4. 발급 선택(무료 열람 또는 유료 PDF 다운로드).
건축물대장 온라인 발급 단계
세움터에서 건축물대장 발급은 5분 이내 완료됩니다.
단계별로 따라 하세요.
1. www.eum.go.kr 접속 후 로그인.
공인인증서나 카카오페이·네이버 등 간편인증 사용.
2. 상단 메뉴 ‘건축물대장 및 현황도 발급’ 클릭.
3. 조회 조건 입력: 도로명주소(전체 주소 입력 필수) 또는 지번주소, 건물번호(대장상세에서 확인).
4. 대장 종류 선택: 총괄표제부(건물 개요), 일반건축물(구조·면적), 다가구(세대별), 표제부(소유자), 전유부(공용면적 등).
5. 열람 또는 발급: 무료 열람 후 PDF 저장(유료 1부당 700원, 전자발급 기준).
6. 건축물현황도는 지번 입력으로 도면 확인 가능.
주의: 주소가 불명확하면 토지대장부터 확인하세요.
발급 후 PDF는 위변호 인쇄 표시가 없어야 공식 문서로 사용됩니다.
처리 기간은 즉시이며, 주말·공휴일도 가능합니다.
| 대장 종류 | 주요 내용 | 위반 확인 용도 |
|---|---|---|
| 총괄표제부 | 건물명·주소·용도·구조 | 허가일·용도 불일치 |
| 일반건축물 | 층수·연면적·구조등급 | 건폐율·용적률 초과 |
| 다가구 | 세대별 면적 | 무허가 증축 |
| 표제부 | 소유자·지분 | 소유권 이전 시 위반 여부 |
| 전유부 | 전유면적·공용면적 | 부당 증개축 |
오프라인 발급 방법과 필요 서류
온라인이 불편하면 시·군·구청 민원실 방문.
발급 장소는 해당 건물 관할 읍·면·동 주민센터 또는 시군구청 건축과입니다.
필요 서류는 신분증(주민등록증·운전면허증)과 건물 관련 증빙(등기부등본 등)입니다.
발급 수수료는 1부당 1,000원(현금·카드), 처리 기간 1~3일(즉시 발급 가능 시 즉시).
1. 관할 시군구청 방문.
2. ‘건축물대장 발급 신청서’ 작성(현장 양식).
3. 수수료 납부(바코드 출력 후 납부).
4. 접수 후 수령(즉시 또는 방문 수령).
외국인이나 대리인은 위임장과 인감증명서 추가 제출.
전국 어디서든 발급 가능하지만, 관할청에서 받는 게 정확합니다.
예약제 도입된 곳 많아 대기 시간 단축.
위반건축물 확인을 위한 대장 활용
건축물대장을 통해 위반건축물을 확인하세요.
대법원 판례에 따라 옹벽 등 공작물이 건축물과 함께 축조되면 별도 신고 불필요하지만, 대장에 허가 기록이 없으면 위반입니다.
확인 포인트는 허가일, 용도, 연면적입니다.
건축물 정의(건축법 제2조 제1항 제2호): 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것, 딸린 시설물(담장·대문), 지하·고가 공작물 위 사무소·점포 등.
정착은 이동 불가능 상태를 의미하며, 실익 없는 이동도 포함(국토교통부 건축행정 길라잡이 2013, 21면).
위반건축물 판단 기준과 확인 포인트
대장에서 다음을 대조하세요.
1. 허가일 미기재 또는 불일치: 무허가 신축.
2. 연면적·건폐율 초과: 건축법 위반(예: 허가 100㎡인데 대장 120㎡).
3. 용도 변경: 사무실을 주거로 무신고 변경.
4. 구조부재 불일치: 기둥(높이 최소단면 3배 이상 압축하중 지지, 건축물 구조기준 규칙 제2조 제6호)이나 벽(두께 3배 초과 수직부재, 동규칙 제5호) 추가.
5. 공작물 초과: 옹벽 높이 2m 초과, 굴뚝 6m 초과, 고가수조 8m 초과 등(건축법 제83조 및 시행령 제118조 제1항) 신고 미이행.
건축물이 아닌 공작물 예: 높이 6m 미만 굴뚝, 4m 미만 광고탑, 2m 미만 옹벽, 바닥면적 30㎡ 미만 지하대피호.
이들 대형 시 안전 위해 축조신고 필요.
부속구조물(환기구 등)은 건축법 제2조 제21호로 별도.
| 위반 유형 | 대장 확인 항목 | 제재 예시 |
|---|---|---|
| 무허가 신축 | 허가일 없음 | 이행명령·철거 |
| 증축 초과 | 연면적 불일치 | 과태료 최대 3억원 |
| 용도변경 | 용도 기재 다름 | 사용금지 처분 |
| 공작물 미신고 | 옹벽 등 기록 없음 | 신고명령 |
위반 시 제재: 건축법 위반은 이행명령, 철거명령, 과태료(최대 3억원).
주차장법·개발제한구역법 위반 별도 적용.
구제는 행정심판 또는 소송.
없으면 무효.
발급 비용과 처리 기간
온라인: 열람 무료, PDF 발급 1부 700원(전자결제).
건축물현황도 1,000원.
오프라인: 1부 1,000원(시군구별 상이, 최대 2,000원).
다중 발급 시 할인 없음.
처리 기간: 온라인 즉시, 오프라인 1~3영업일.
긴급 시 전화 발급 신청(FAX 수령 가능).
주의사항과 자주 발생하는 오류
1. 주소 오류: 도로명·지번 혼동 시 ‘조회 결과 없음’.
국토교통부 주소안내시스템 확인.
2. 건물번호 누락: 대장상세 페이지에서 자동입력.
3. 인증 실패: 인증서 유효기간 확인(1년 이내).
4. 위반 의심 시: 대장만으로 부족하면 관할청 현장조사 요청.
5. 부동산 거래 전: 대장·토지대장 동시 발급 권장.
오류 발생 시 세움터 고객센터(1588-3366) 문의.
로그아웃 후 재시도.
대장 미발급 시 계약금 반환 어려움.
실제 사례와 대처 팁
사례1: 옹벽 높이 2.5m 축조, 대장 미기재.
건축법 제83조 위반으로 신고명령.
대처: 즉시 축조신고(관할청 제출, 무료).
사례2: 베란다 증축으로 연면적 10% 초과.
철거명령.
대처: 대장 비교 후 자진신고(과태료 감경).
사례3: 지하실 무허가 사무소 설치.
사용금지.
대처: 용도변경 신고(서류: 설계도·구조계산서).
팁: 대장 발급 후 엑셀로 면적 계산.
허가 대비 실제 측정 불일치 시 전문가 상담.
개발제한구역 내는 별도 확인(그린벨트법).
대장이 유일 공식 기록.
세움터에서 무료 열람부터 시작하세요.
현장 확인은 관할청 신청(수수료 5만원 내외).
제83조 공작물(옹벽 2m 초과 등)은 별도 축조신고 기록.
대장과 연계 확인 필요.
먼저 이행명령(60일 내 시정).
미이행 시 철거.
행정심판(청구기한 90일)으로 구제 가능.
5종 일괄 3,500원.
프린트 대신 PDF 활용.
주소만 알면 열람·발급.
전유부로 세대별 위반 확인.
