목차
부동산 계약 전 기본 준비사항
매매 계약 시 필수 확인 항목
전월세 계약 시 핵심 체크포인트
청약 계약 과정에서 주의할 점
계약서 작성 및 서명 절차
잔금 및 등기 이전 단계
문제 발생 시 대응 방법
부동산 계약 전 기본 준비사항
부동산 계약을 앞두고 가장 먼저 가용자금을 확인하세요.
매매라면 구매 가격 외에 취득세, 등록면허세, 지방교육세 등을 계산해야 합니다.
예를 들어 2024년 기준 아파트 취득세율은 6억 원 이하 1%, 6억~9억 원 2%, 9억 원 초과 3%입니다.
전월세라면 보증보험료와 중개수수료를 미리 따내세요.
KB부동산이나 부동산114에서 실거래가와 시세를 검색해 적정 가격인지 판단하세요.
계약 전에 매물의 등기부등본을 발급받아 소유권 이전 여부와 근저당권, 압류 등을 확인하는 게 필수입니다.
인터넷등기소에서 1,000원에 온라인 발급 가능하며, 발급 후 24시간 내 확인하세요.
팁: 계약 전 실거래가를 KB부동산에서 조회하세요.
최근 6개월 거래 내역을 보면 평균 평당 가격이 5,000만 원대인지 파악할 수 있어요.
과도한 프리미엄은 피하세요.
매매 계약 시 필수 확인 항목
매매 계약서에는 매도인과 매수인의 인적사항, 부동산 상세 주소, 지번, 면적(전용면적과 공통면적 구분)을 정확히 기재하세요.
계약금은 통상 매매가의 10%로, 계약일로부터 30일 이내에 지불하며 영수증을 반드시 받으세요.
중도금은 30~50% 수준으로 분할 납부하며, 각 납부 시점에 매도인의 확인서를 받는 게 안전합니다.
특약사항에 ‘근저당권 말소 확인’과 ‘인테리어 공사 허가 여부’를 명시하세요.
2024년 기준 중개수수료 상한은 12억 원 이하 매매 시 0.5%입니다.
예: 5억 원 매매라면 최대 250만 원.
| 항목 | 확인 내용 | 필요 서류 |
|---|---|---|
| 소유권 | 등기부등본상 명의자 일치 | 등기부등본 (최근 1개월 발급) |
| 채권권리 | 근저당·가압류 없음 | 등기부등본, 채권최고확인서 |
| 건축물 | 불법 증·개축 여부 | 건축물대장, 사용승인증명원 |
| 세금 체납 | 재산세 미납 없음 | 재산세 납부증명원 |
주의: 매도인이 미군인이나 공무원이라면 양도소득세 신고 의무를 확인하세요.
계약 후 2개월 이내 세금 체납이 발견되면 매수인이 대위변제할 수 있습니다.
전월세 계약 시 핵심 체크포인트
전월세 계약 시 보증금 반환보증보험에 가입하세요.
HUG나 SGI에서 제공하며, 보증금 5억 원 이하라면 보험료는 0.2~0.5% 수준입니다.
계약서에 ‘보증금 반환일 30일 이내’와 ‘월세 인상률 연 5% 상한’을 특약으로 넣으세요.
임대인의 임대료 체납 여부를 세입자 명부로 확인하고, 공과금 이전 동의서를 받으세요.
계약 기간은 통상 2년으로 하며, 갱신 시 1년 전 통보가 원칙입니다.
2024년 주택임대차보호법상 보증금 상한은 기존 300만 원에서 5억 원으로 확대됐습니다.
팁: 전입신고를 계약 다음 날 바로 하세요.
세입자 자격 유지와 월세 세액공제(최대 750만 원 한도, 12%)를 위해 필수입니다.
청약 계약 과정에서 주의할 점
청약 당첨 후 계약 시 청약통장 가입 기간(최소 1년 이상)을 재확인하세요.
수도권 아파트 청약 자격은 무주택 세대주, 부부 합산 연소득 1억 원 이하 등입니다.
계약금은 당첨일로부터 10일 이내 10% 납부, 중도금은 월별 10%씩 4회 분할입니다.
분양가 확인 시 공시지가 기준 감정평가액을 초과하지 않는지 검사하세요.
계약 포기 시 예치금 환불 외 위약금 20%가 부과됩니다. KB부동산에서 분양 정보를 미리 파악하세요.
입주 전 계약 시 준공확인증명원을 요구하세요.
지연 시 계약금 이자(연 5%) 배상을 청구할 수 있습니다.
계약서 작성 및 서명 절차
계약서는 2통 작성해 각자 1통 보관하세요.
전자계약은 네이버페이 부동산 등에서 가능하나, 실물 서명 권장합니다.
서명 전 매물 현장 사진과 평면도를 첨부하고, 계약일자와 유효기간을 명확히 하세요.
중개사는 계약서에 보증보험 가입 사실을 기재해야 합니다.
서명 후 복사본을 즉시 전달받으세요.
무효 계약 방지를 위해 ‘특약 불변 동의’ 조항을 추가하세요.
중요: 계약서에 ‘소유권 이전 등기 비용 매수인 부담’ 외 세금 분담을 명시하세요.
매도인 부담은 양도세, 양도세 중개누수분 0.2%입니다.
잔금 및 등기 이전 단계
잔금일은 계약일로부터 60~90일 후로 정하세요.
잔금 지급 전 최종 등기부등본으로 말소 확인 후 송금하세요.
등기 신청은 잔금일 당일 법무사 통해 진행하며, 비용은 5억 원 기준 100만 원 내외입니다.
소유권 이전등기는 잔금 수령 확인 후 60일 이내 완료해야 합니다.
지연 시 매수인 손해배상 청구 가능합니다.
전월세라면 이사 후 전입신고와 보증보험 해지 절차를 밟으세요.
| 단계 | 기한 | 비용 예시 (5억 원 기준) |
|---|---|---|
| 계약금 | 계약일当日 | 5,000만 원 |
| 중도금 | 30일/60일 | 각 1억 원 |
| 잔금 | 90일 | 2억 5,000만 원 |
| 등기 | 잔금当日 | 100만 원 |
문제 발생 시 대응 방법
계약 후 하자 발견 시 계약서 특약에 따라 수리 요구하세요.
매매 하자보증은 준공 후 10년입니다.
분쟁 시 공인중개사협회 조정을 신청하고, 미해결 시 민사소송 제기하세요.
계약금 반환 분쟁은 보증보험으로 보호받을 수 있습니다.
2024년 기준 네이버페이 부동산에서 매물 신고 시 정확한 등기 확인을 강조하며, Edge 브라우저 업데이트 오류(9월 10일 복구 완료)로 인한 접속 문제를 피하세요.
팁: 모든 계약 문서를 클라우드에 백업하고, 중개인 연락처와 계약번호를 메모하세요.
분쟁 시 즉시 증거 제출로 시간을 단축합니다.
지연 시 계약 해지 사유가 될 수 있으며, 통상 매매가의 10%입니다.
미가입이라면 소송 전 내용증명 우편으로 14일 이내 반환 요구 후 법원에 지급명령 신청(비용 10만 원 내외).
파산관재인에게 채권신고(파산선고일로부터 2개월 내)로 우선변제 받을 수 있습니다.
예: 5,000만 원 계약금이라면 1,000만 원 공제 후 환불됩니다.
국토교통부 콜센터(1599-0001)로 접수.
