부동산 양도세 중과세 2026년 조정대상지역 기준과 절세 팁

목차

조정대상지역 기준과 다주택자 적용 범위
중과세율 상세 구조: 2주택자와 3주택 이상자
장기보유특별공제 배제와 과세표준 변화
절세 팁: 비규제지역 매도 우선 전략
주택 수 산정 예외 주택 유형
매도 시 주택 수 계산 주의사항
2026년 양도세 세율 비교표

조정대상지역 기준과 다주택자 적용 범위

2026년 조정대상지역 내 주택을 다주택자가 매도할 때만 중과세가 적용됩니다.
조정대상지역 밖 비규제지역 주택 매도는 기본세율만 적용되며 중과가 없습니다.
다주택자 기준은 보유 주택 수로 판단되며, 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 가산됩니다.
2026년 5월 9일 계약분까지는 유예 혜택이 적용되지만, 그 이후는 배제됩니다.
부동산 공시가격 알리미에서 공동주택 공시가격이나 토지 기준시가를 확인해 지역 여부를 미리 파악하세요.

중과세율 상세 구조: 2주택자와 3주택 이상자

조정대상지역에서 2주택자는 기본세율(6%~45%)에 20%p 가산으로 최고 65% 세율이 됩니다.
3주택 이상자는 30%p 가산으로 최고 75%까지 올라갑니다.
유예 기간 중에는 장특공제가 적용되지만, 2026년 5월 9일 이후 중과 재개 시 다주택자는 장특공제가 완전히 배제됩니다.
비조정지역에서는 다주택자도 기본세율에 장특공제가 적용되니 지역 차이를 활용하세요.

장기보유특별공제 배제와 과세표준 변화

중과 적용 시 장기보유특별공제가 사라지면서 과세표준이 크게 늘어납니다.
예를 들어 중과 미적용 때는 과세표준 30% 공제가 있지만, 적용 시 이 공제가 없어집니다.
1주택자라도 조정대상지역에서는 2년 보유 + 2년 거주 요건을 충족해야 비과세나 장특공제가 가능합니다.
비조정지역 1주택자는 2년 보유만으로 장특공제가 적용되며 거주 요건이 없습니다.
보유 기간 2년 이상 주택에 한해 이러한 규정이 적용됩니다.

위 표는 2026년 기준 양도세 세율을 비교한 것입니다.
조정대상지역에서 다주택자 매도는 세율과 공제 배제라는 이중 불이익을 받습니다.

절세 팁: 비규제지역 매도 우선 전략

비규제지역 주택을 먼저 매도하는 것이 절세의 핵심입니다.
이렇게 하면 조정대상지역 주택 매도 시 주택 수가 줄어 중과세율을 피할 수 있습니다.
예를 들어 조정대상지역 2주택 + 비규제 1주택 보유 시 비규제 주택부터 팔아 1주택 상태로 조정지역 주택을 매도하세요. 2026년 5월 9일 이전 계약 체결이 유예 혜택의 마지노선입니다.
중과세 배제 주택이라도 다른 주택 매도 시 주택 수에 포함될 수 있으니 순서를 잘 계산하세요.

주택 수 산정 예외 주택 유형

주택 수에서 제외되는 예외 주택은 다음과 같습니다.
1. 수도권/광역시 외 3억 이하 주택.
2. 60㎡ 이하 6억 이하 신축 주택.
이러한 주택은 다주택자 양도세 중과를 피할 때 유리합니다.
하지만 이 예외 주택을 다른 주택 매도 시 주택 수 계산에는 포함될 수 있으니 주의하세요.
조정대상지역 주택을 먼저 매도하면 중과세율이 적용되므로 순서를 반대로 하세요.
부동산 공시가격 알리미에서 기준시가를 확인해 해당 여부를 판단하세요.

매도 시 주택 수 계산 주의사항

주택 수 산정은 매도일 기준으로 합니다.
예외 주택이라도 매도 시점에 보유 중인 다른 주택 수에 영향을 줍니다.
조정대상지역 주택 매도 전에 비규제지역 주택을 처분해 주택 수를 1로 줄이는 전략이 효과적입니다.
2026년 2월 국세청 신고 안내와 소득세법을 참고해 정확히 계산하세요.
중과 대상 확인 체크리스트: 1. 지역 확인.
2. 보유 주택 수.
3. 계약일(5월 9일 기준).
4. 장특공제 적용 여부.

2026년 양도세 세율 비교표

전체 세율을 한눈에 비교하면 전략 수립이 쉽습니다.
아래 표에서 조정지역의 불리함을 확인하세요.

이 표를 바탕으로 보유 주택 전략을 세우세요.
정확한 계산을 위해 양도세 중과세 계산기를 이용하는 게 좋습니다.

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